La scarsità degli alloggi incide sul benessere: ci si stringe di più

La scarsità di alloggi comincia a incidere sul benessere, costringendo le persone a concentrarsi in spazi più ridotti: lo dice uno studio di Raiffeisen. Secondo gli economisti della banca cooperativa il mercato immobiliare svizzero è interessato da un'inversione di tendenza rapida e senza precedenti: dall'eccesso di offerta alla mancanza di appartamenti. Continuano però a mancare i segnali di una reazione sul versante immobiliare, con conseguente persistere della carenza sul lato dell'offerta.

A ciò si aggiunge il fatto che il consolidamento urbano richiesto dalla pianificazione del territorio è fortemente ostacolato da problemi strutturali. "La soluzione di questi problemi richiederà anni, se non addirittura decenni", afferma il capo-economista di Raiffeisen Fredy Hasenmaile, citato in un comunicato odierno. "Nonostante fosse prevedibile e di natura interna, questo tipo di evoluzione è stato individuato troppo tardi. Per questo motivo ora è necessario intervenire con urgenza per provare almeno a mitigare le ormai inevitabili conseguenze".

I fatti parlano chiaro: nell'arco di due anni il numero di appartamenti in affitto disponibili per nuovi contratti è più che dimezzato e le inserzioni relative agli alloggi restano sui portali immobiliari in media per solamente 27 giorni, ovvero una settimana in meno rispetto a un anno fa. Nel corso del 2023 gli sfitti sono scesi notevolmente e la crescita annuale dei canoni di locazione offerti ha registrato un incremento di quasi il 4%. Secondo Raiffeisen a pesare è il mancato consolidamento urbano, che ha gravi conseguenze ed è dovuto a tutta una serie di fattori che vanno dal forte numero di ricorsi all'eccesso di regolamentazione nel settore edilizio, passando per la corsa all'accaparramento di terreni edificabili e la mancanza di volontà di aumenti della densità edificatoria nelle grandi città. Incidono peraltro notevolmente anche i costi di costruzione e finanziamento.

Ora iniziano a farsi sentire gli effetti, da tempo prevedibili, delle mancate risposte, spiegano gli esperti: dal momento che l'offerta non soddisfa la forte domanda l'effetto di consolidamento si manifesta giocoforza sul lato della domanda stessa, specificamente tramite il fattore del prezzo. Vi sono anche effetti sociali: a causa della carenza dell'offerta e del sensibile aumento dei prezzi i nuclei familiari hanno iniziato a limitare lo sfruttamento delle superfici e a stringersi all'interno dei propri appartamenti, con conseguente calo del livello di benessere. Rientrano in questo ambito, a prescindere dal costante aumento dei costi abitativi, anche disagi quali la lunga e difficoltosa ricerca dell'abitazione e i dolorosi compromessi per quanto riguarda fabbisogno di spazio, qualità della posizione, densità abitativa e percorsi più lunghi per i pendolari. Questi fattori si inaspriranno ulteriormente, se si continueranno a costruire dai 10'000 ai 15'000 appartamenti in meno all'anno. "Le conseguenti perdite di benessere sono tutt'altro che equamente ripartite: gli inquilini in essere sono tutelati e in alcuni casi possono beneficiare di canoni ingiustamente bassi; il conto più salato è invece a carico di tutti quei locatari che sono costretti a traslocare a causa delle loro situazioni di vita", osserva Hasenmaile.

Intanto il mercato delle abitazioni di proprietà rimane sorprendentemente solido. Quasi due anni dopo la conclusione della fase di bassi tassi i prezzi degli appartamenti a uso proprio continuano a resistere all'inversione dei tassi. Il tanto atteso deciso raffreddamento dei prezzi comincia a intravedersi per ora solo nelle proprietà per piani. Cresce ancora leggermente, invece, il numero degli immobili in vendita, così come quello degli alloggi di proprietà vuoti. In alcune regioni per la prima volta i prezzi degli appartamenti di proprietà sono leggermente calati anche su base annua, ad esempio nella zona di Berna e della Svizzera orientale. Ma dal momento che il livello assoluto dell'offerta e degli sfitti continua a essere molto basso finora si assiste solamente a una normalizzazione della precedentemente molto dinamica crescita dei prezzi. "Tutti i segnali fanno presagire un atterraggio morbido del mercato delle abitazioni di proprietà, che in passato ha attraversato fasi di surriscaldamento; in questo contesto prevediamo anche alcuni trimestri con moderato calo dei prezzi, che ci attendiamo a partire dal 2024", afferma Hasenmaile.

Intanto i modelli di lavoro flessibili sono divenuti una parte ormai quasi irrinunciabile della vita lavorativa quotidiana di molti impiegati d'ufficio: se per un lungo periodo questo non si era fatto sentire sul mercato, ore le cose stanno cambiando. Stando a Raiffeisen cominciano a mostrarsi i primi segnali del fatto che i locatari non solo stanno rivalutando le proprie esigenze di spazio, ma le stanno effettivamente adattando. La minor densità occupazionale degli uffici come conseguenza generale del telelavoro offre, in tutta evidenza, un certo potenziale di risparmio. Le cause della flebile reazione del mercato di fronte al cambiamento accelerato dalla pandemia di coronavirus sono da individuarsi nella presenza di una fase esplorativa iniziale del necessario fabbisogno di spazio e nei lunghi termini previsti per i contratti e le relative disdette. Tenuto conto del fatto che nei prossimi cinque anni scadranno quasi tre quarti di tutti i contratti per uffici in locazione a tempo determinato, ben presto si evidenzierà la reale portata dell'effetto telelavoro, si dicono convinti gli specialisti di Raiffeisen.