Il mercato degli uffici resiste grazie al boom di occupazione

Chi pensava a un crollo del mercato immobiliare per quanto riguarda il segmento degli uffici deve ricredersi: ultimamente la domanda si è infatti impennata, sulla scia della forte crescita dell'occupazione, emerge da uno studio pubblicato oggi da Credit Suisse (CS). La marcata progressione degli impieghi a partire dal secondo semestre 2021 ha fatto accelerare la domanda di superfici a uso ufficio, spiegano gli esperti della grande banca. Molte aziende che durante la pandemia avevano evitato di prendere spazi in affitto non hanno più potuto rimandare e hanno dovuto trovare superfici in locazione.

Il telelavoro viene comunque ritenuto un fenomeno destinato a durare. La maggiore flessibilità è ormai una realtà e anche dopo il ritorno in ufficio di molti lavoratori il numero di postazioni occupate rimane nettamente al di sotto dei valori pre-pandemici. Sebbene vi siano differenze notevoli fra settori e imprese, ormai la grande maggioranza delle aziende offre modelli di orari flessibili, anche per rimanere interessanti come datori di lavoro. Il fatto che il personale sia ormai presente in ufficio solo a tempo parziale sta cambiando anche il ruolo di questi spazi lavorativi: l'importanza dell'ufficio come luogo di comunicazione e di condivisione sta aumentando notevolmente, il che a sua volta si traduce in nuove esigenze dei locatari.

Secondo CS la forte ripresa della domanda di superfici fa prevedere una corrispondente riduzione della percentuale di offerta e quindi un calo del tasso di sfitto. Rispetto all'anno precedente, l'offerta a livello svizzero è effettivamente scesa dal 5,8% al 5,6%. Nei grandi centri circa il 54% degli uffici sfitti con dimensioni di oltre 1000 metri quadrati è stato affittato. Allo stesso tempo, però, in altri luoghi stanno comparendo nuovi spazi da riaffittare. Le superfici totali disponibili si stanno quindi riducendo in misura meno marcata. Considerata la forte crescita dell'occupazione, la modesta riduzione dell'offerta lascia supporre che l'assorbimento sia solo moderato. In questo senso la tendenza al telelavoro ha un impatto decisivo, perché una determinata crescita dell'occupazione non crea più la stessa domanda di superfici come avveniva in passato.

Il calo della quota di offerta è dovuto soprattutto ai mercati degli uffici di Losanna e Zurigo. Basilea, invece, ha avuto più difficoltà ad assimilare l'elevata attività edilizia degli ultimi anni e ora presenta il secondo tasso di sfitto più alto dopo Ginevra. Quest'ultima città sembra essersi stabilizzata, ma la quota di offerta è aumentata ancora leggermente a causa della costante realizzazione di superfici. Lugano presenta una quota d'offerta (cioè superfici offerte in locazione in rapporto alle superfici esistenti) del 7,5%, il valore più elevato degli altri 15 agglomerati medi presi in considerazione, ma in linea con i grandi centri di Zurigo (7,1%) e Losanna (7,5%). Tornando al quadro generale, secondo gli specialisti di Credit Suisse l'impennata temporanea del mercato è arrivata al momento giusto: grazie al calo degli immobili disponibili e all'aumento delle nuove locazioni si potrà affrontare la prevista recessione dei prossimi anni da una posizione di relativa forza. Inoltre, poiché gli investimenti autorizzati negli ultimi dodici mesi rimangono dell'11% inferiori alla media di lungo periodo non vi è il rischio di un ampliamento eccessivo delle superfici.

C'è però qualcosa che offusca l'orizzonte: è il livello relativamente alto, per la Svizzera, delle quote di offerta. Negli ultimi anni, e soprattutto nelle periferie dei grandi centri, sono sempre di più gli spazi con difficoltà di commercializzazione. Ed è una tendenza che continua, tanto più che i cambiamenti di destinazione degli stabili restano un aspetto da considerare, ma sono molto più difficili da attuare di quanto normalmente si pensi, mette in guardia CS. Una parte dello studio dell'istituto è proprio dedicato all'idea di convertire gli uffici in alloggi, visto che di questi ultimi c'è spesso scarsità. Ma i passi da compiere non sono pochi. Innanzitutto, la conversione deve essere conforme ai piani di zona; si devono quindi superare alcune problematiche di tipo edilizio e soprattutto riuscire a recuperare gli alti costi d'investimento attraverso rendimenti più elevati, cosa non realizzabile in tutte le località; inoltre, in molti casi le spese di riconversione rappresentano dal 75% all'80 % dei costi di un nuovo edificio, ragione per cui gli investitori se ne faranno carico solo nel caso in cui rischino mancate locazioni a lungo termine. I cambiamenti di destinazione non sono quindi un'impresa facile: vengono effettuati in diverse località, ma difficilmente si trasformeranno in un fenomeno di massa, concludono gli esperti di Credit Suisse.