"La forbice tra ipoteche Saron e a tasso fisso rischia lentamente di chiudersi"

Il recente aumento dei tassi guida da parte della Banca nazionale svizzera (BNS) ha portato a un'ulteriore riduzione del divario tra i tassi d'interesse delle ipoteche Saron e quelli delle ipoteche a tasso fisso. " Con l'appiattimento della curva dei tassi e le attuali turbolenze sui mercati finanziari, molti operatori del settore si aspettano una rapida fine del rialzo dei tassi. L'inflazione però rimane, e per combatterla la BNS agisce in modo deciso: aumentando i tassi. "La forbice tra le ipoteche Saron (a tasso variabile, ndr.) e quelle a tasso fisso rischia lentamente di chiudersi. Ed è anche possibile che le ipoteche Saron diventino più costose di quelle a tasso fisso. Chi stipula un'ipoteca Saron dovrebbe quindi essere consapevole dei rischi di un eventuale incremento dei tassi", avverte Dirk Renkert, esperto Comparis in finanze.

Nella lotta contro l'inflazione, la Banca nazionale svizzera (BNS) ha innalzato il tasso guida di 0,5 punti percentuali, portandolo all'1,5%. Questa decisione ha provocato un ulteriore assottigliamento della differenza tra ipoteche Saron e ipoteche a tasso fisso. Da fine dicembre a fine marzo i tassi indicativi delle ipoteche Saron sono saliti di 0,27 punti percentuali, attestandosi al 2,17%, mentre nello stesso periodo i tassi indicativi delle ipoteche a tasso fisso di 10 anni sono scesi di 0,12 punti percentuali, toccando il 2,91%. Attualmente la differenza tra le ipoteche Saron e quelle a tasso fisso di 10 anni è ancora di 0,74 punti percentuali. È quanto indicano i dati di HypoPlus, il partner ipotecario di Comparis.

Nel complesso, l'andamento dei tassi ha portato a un appiattimento della curva dei tassi. Si sono venute a formare in alcuni casi anche strutture dei tassi d'interesse "inverse", in cui i tassi delle ipoteche di breve durata sono superiori a quelli delle ipoteche di lunga durata. Secondo Dirk Renkert, esperto Comparis in finanze, l'attuale andamento dei tassi ipotecari è dovuto alle aspettative di mercato, che prevedono un calo dell'inflazione: "Molti partono dal presupposto che il picco dei tassi d'interesse sia già stato raggiunto e che a breve i tassi potrebbero addirittura tornare a diminuire. Attualmente, infatti, i prezzi del petrolio e del gas registrano un trend negativo rispetto allo scorso anno".

L'aumento del tasso d'inflazione a febbraio - salito al 3,4% - ha colto alla sprovvista alcuni attori sul mercato, che si aspettavano invece un calo. Questo andamento limita fortemente il margine di manovra della BNS nella determinazione dei tassi d'interesse. "Tuttavia, con l'aumento dell'inflazione e le concomitanti distorsioni del mercato dovute al crollo della Silicon Valley Bank negli Stati Uniti e all'acquisizione forzata di Credit Suisse da parte di UBS, la banca centrale si trova di fronte a un dilemma. Se da una parte non può trascurare la stabilità finanziaria, dall'altra deve garantire la stabilità dei prezzi", spiega Renkert. Inoltre, deve fare attenzione a non importare in Svizzera il rincaro dei beni esteri. Per rafforzare il franco svizzero, quindi, la BNS si è impegnata nella vendita di valuta. "Gli effetti negativi degli aumenti dei tassi d'interesse sulle singole banche hanno fortemente turbato i mercati finanziari. Ulteriori turbolenze sul mercato rischiano di ostacolare le banche centrali nel perseguimento della stabilità dei prezzi e portarle nel frattempo a fare un passo indietro", afferma Renkert.

"C'è il rischio che si sottovaluti l'impatto di nuovi fattori sull'inflazione, come ad esempio il brusco rincaro dei prezzi dell'elettricità e l'incremento degli affitti, e che la BNS si trovi pertanto a dover aumentare i tassi guida più di quanto previsto", avverte l'esperto Comparis. "La forbice tra ipoteche Saron e ipoteche a tasso fisso rischia di chiudersi ancora di più. Ed è anche possibile che le ipoteche Saron diventino più costose di quelle a tasso fisso". Un ulteriore innalzamento del tasso guida BNS porterebbe ancora una volta a un aumento dei tassi ipotecari - in particolare per le ipoteche di breve durata. Con il rialzo del tasso guida all'1,5%, anche le ipoteche Saron si sono avvicinate ai livelli delle ipoteche a tasso fisso di 10 anni. "Chi stipula un'ipoteca Saron dovrebbe quindi essere consapevole dei rischi di un eventuale incremento dei tassi", dichiara Renkert. "Anche una volta raggiunto il picco dei tassi è impossibile prevedere quando e quanto velocemente i tassi cominceranno a scendere", continua l'esperto. A differenza delle ipoteche con una durata di 10 anni e più, a seconda dell'andamento dei tassi e della durata del regime dei tassi i titolari di un'ipoteca rischiano di dover pagare oneri mensili molto più elevati. "Le ipoteche Saron convengono solo a chi è in grado di assumersi i rischi ed è convinto che i tassi scenderanno. Chi vuole invece avere maggiore sicurezza nella pianificazione farebbe meglio a optare per un'ipoteca a tasso fisso di 10 anni o più", consiglia Renkert.

Nel primo trimestre, un quarto dei titolari di un'ipoteca ha optato per un tasso Saron, mentre un quinto ha scelto un'ipoteca a tasso fisso di 5 anni. Quasi la metà di chi ha un'ipoteca è convinto che nei prossimi anni i tassi d'interesse non aumenteranno più o addirittura diminuiranno. Circa un terzo dei titolari di un'ipoteca ne ha invece scelta una a tasso fisso di 10 anni, mentre un decimo ha optato per un tasso fisso di 12 anni.

La carenza di alloggi ha già portato a un aumento degli affitti - e il trend continua a salire. Secondo l'esperto Comparis, nei prossimi mesi si rischia di assistere a un'ulteriore crescita delle pigioni, dovuta tra l'altro all'innalzamento dei tassi ipotecari. Attualmente il tasso di riferimento è all'1,25%. Si prevede un incremento di un quarto di punto percentuale per giugno e i locatori avranno quindi per legge il diritto di aumentare gli affitti del 3%. A questo si aggiungono altri innalzamenti tra l'1 e il 2% per compensare l'inflazione. Nell'indice nazionale dei prezzi al consumo (IPC), la quota degli affitti rappresenta circa un quinto del totale. Dato che finora solo una piccola parte delle economie domestiche che vive in affitto è stata colpita da un primo aumento delle pigioni, l'effetto dovrebbe essere per il momento limitato. "Tuttavia, quanto più elevato è l'aumento dei tassi ipotecari e quanto più a lungo persiste nel tempo, tanto maggiore è il rischio che anche il tasso di riferimento s'innalzi ulteriormente e che sempre più economie domestiche si trovino a dover pagare affitti più salati", avverte Renkert. I tassi d'interesse indicativi qui analizzati sono i tassi medi pubblicati, ma ancora negoziabili, di circa 50 istituti ipotecari. I tassi effettivamente negoziati sono significativamente più bassi. Per un'ipoteca a tasso fisso di dieci anni, attualmente il miglior tasso d'interesse negoziato da HypoPlus - il partner ipotecario di Comparis - è del 2,30%, ovvero 0,61 punti percentuali in meno rispetto al tasso di riferimento corrispondente. Il miglior margine Saron negoziato da HypoPlus è dello 0,60%.